いま住んでいる部屋の契約書に、「期間は2年間」といった記載があります。ではこの2年が過ぎたとき、部屋を出ることになるのでしょうか。
結論から書くと、多くの場合はそうなりません。ただし、契約の種類によっては、期間が終われば出ることになります。まず、ご自身の契約がどちらなのかを確かめるところからです。
期間が過ぎても、出ていくことになるとは限りません
広く結ばれている賃貸借契約（普通借家契約）では、期間が満了しても、貸主の側から更新を断ることに制限がかかります。国土交通省の資料では、正当な事由がない限り、貸主からの更新拒絶はできないとされています。
正当な事由があるかどうかは、貸主と借主それぞれが建物を使う必要がどれだけあるか、これまでの経過はどうか、建物が現在どう使われ、どんな状態にあるか、といった事情を合わせて判断されます。このほかにも考慮される事情があります。
つまり、この種類の契約であれば、契約書に書かれた期間の数字は「出ていく日」ではありません。期間が過ぎても住み続けることを前提に考えておいて差し支えない場合が多いといえます。
期間が来たら終わる契約もあります
一方で、あらかじめ決めた期間が過ぎれば、更新されずに終わる契約もあります。定期借家契約（定期建物賃貸借契約）と呼ばれるものです。期間が満了すれば契約は終わり、更新はされません。
ただし、そこで必ず住まいを失うわけではありません。貸主と借主の双方が合意すれば、あらためて契約を結び直すことができます。これを再契約といいます。更新と違って自動では進まないため、住み続けたい意向があるなら、早めにその旨を伝えておくことが要になります。貸主の側にも、建て替えや大規模な修繕の計画があってこの契約にしている場合があるためです。
どちらの契約かは、結んだときの手順で見分けられます
契約書を見ても判断がつかないときは、契約したときのことを思い出してみてください。定期借家契約には、結び方の決まりがあります。
・公正証書などの書面によって契約すること
・契約書とは別に、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを書いた書面を貸主が渡し、契約の前に説明すること
2つ目は、貸主自身が行うものとされています。不動産会社から受けた重要事項説明とは別のものです。仲介した会社が貸主の代理人として行うことはできますが、重要事項説明を受けただけでは、この説明をしたことにはならないとされています。
契約書とは別に、更新がないことだけを書いた紙を受け取った覚えがあるか。手元の書類一式を確かめてみてください。ここが定まらないまま満了日を迎えると、話し合いの入口でつまずくことになります。
期間が1年以上あるときは、終わりの知らせが届きます
定期借家契約で期間が1年以上ある場合、貸主は借主に対して「期間の満了によって契約が終わる」ことを知らせる必要があります。知らせる時期は、期間満了の1年前から6か月前までのあいだです。
これは、借主に期間の終わりを意識してもらい、住み替え先を探したり、契約を結び直す話し合いをしたりする時間を確保するための決まりです。
注意したいのは、期間が1年未満の契約では、この通知は必要ないとされている点です。1年未満の契約で住んでいる場合、知らせは届かないものとして、満了日をご自身で管理しておく必要があります。
通知が来なかった場合は、そのぶん後ろへずれます
では、その知らせが来ないまま満了日が近づいた場合はどうなるか。
国土交通省の資料によると、貸主が期限を過ぎてから通知した場合、その通知の日から6か月のあいだは、借主は建物を使い続けることができます。その間の賃料は、従来どおり支払う扱いです。そして6か月が過ぎた後、契約を結び直す話がまとまらなければ、退去という流れになります。
その場に居座れるようになるわけではなく、出ていく時期が後ろへずれるだけ、と受け止めておく方が安全です。知らせが来ないからといって、住まいを探す準備を止めない方がよい理由がここにあります。
期間の途中で出たくなったときは
転勤や入院など、こちらの事情で期間の途中に出ることになる場合もあります。
定期借家契約については、床面積200平方メートル未満の住むための建物で、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情により、その建物を生活の本拠として使うことが難しくなった場合、1か月前に申し入れることで解約できるとされています。これより長い申入れ期間を定めるなど、借主に不利な特約は効力を持たないとされています。
やむを得ない事情に当たらない場合の解約は、契約書の特約の定めによります。特約で3か月前の申入れと定められていれば、その定めによる扱いです。契約書の解約の欄は、期間の欄とあわせて読んでおきたいところです。
備えとして、いまのうちにしておきたい5点
・契約書を出して、種類を確かめる。「更新がなく、期間の満了により終了する」といった記載があるかどうかが見分ける手がかりになります。見当たらなければ、普通の契約として扱われている可能性があります。
・契約書とは別の説明書面が残っているか確かめる。定期借家であれば、契約のときに受け取っているはずの書面です。
・満了日を書き出しておく。定期借家で期間が1年以上なら、満了の1年前と6か月前の2つを、目に付くところへ入れておきます。
・住み続けたいのかどうかを、先に決めておく。再契約を望むなら、知らせを待たずに伝えた方が話は進みます。出る前提なら、満了日から逆算して住まい探しを始める時期を決めておきます。
・連絡先が変わっていないか確かめる。勤務先や電話番号が変わったまま届け出ていないと、知らせが届きません。届かなければ、話し合いに使えるはずだった時間そのものを失うことになります。
なお、同じ場面を貸主の側から見た話は、賃貸の契約期間が終わったとき、貸主に何が起きるかにまとめています。相続などで部屋を貸す立場になる方は、あわせてご覧ください。
よくあるご質問
契約書に「期間2年」とあります。2年経てば出ていくことになりますか
契約の種類によります。普通の契約であれば、貸主の側から更新を断るには正当な事由が必要とされているため、期間が過ぎても住み続けられる場合が多いといえます。定期借家契約であれば、期間の満了で更新されずに終わる仕組みです。
定期借家契約でした。住み続ける方法はありませんか
貸主と借主の双方が合意すれば、あらためて契約を結び直すことができます。ただし更新とは違い、こちらが希望すれば必ず通るというものではありません。その場合も、書面による契約と事前の説明という手順を、改めて行うことになります。
満了日が近いのに、何の知らせも来ません
期間が1年未満の定期借家契約であれば、そもそも通知は必要ないとされています。期間が1年以上で、貸主が期限を過ぎてから通知した場合は、その通知の日から6か月のあいだは使い続けられる扱いです。ただし、そのぶん退去の時期が後ろへずれるだけですので、住まい探しの準備は進めておく方が安全です。
契約のときに、更新がないという説明を受けた覚えがありません
定期借家契約では、契約書とは別に書面を渡して、契約の前に説明することが求められています。重要事項説明とは別のものとされています。手元の書類を確かめたうえで、それでもはっきりしない場合は、契約書一式を見ながらご相談ください。
転勤が決まりました。期間の途中でも解約できますか
定期借家契約であれば、床面積200平方メートル未満の住むための建物で、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情により生活の本拠として使うことが難しくなった場合、1か月前の申入れで解約できるとされています。それ以外の場合は、契約書の特約の定めによります。
つなぐ不動産では、遠方にお住まいの方や、日中に現地を見に行けない方のお部屋探しをお引き受けしています。物件については、良い点だけでなく、住んでみて気になるであろう点も正直にお伝えします。
「契約書の種類が分からない」「満了日が近いが、何から手を付ければよいか分からない」といったご相談は、公式LINEから、今の状況をそのままお送りください。文章でも、契約書の写真でも構いません。お部屋探しに移る場合は、地域・間取り・家賃などの希望条件をそのままお送りいただければ、こちらからお返事いたします。
出典：国土交通省「定期建物賃貸借 Ｑ＆Ａ」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000060.html
国土交通省「定期借家制度をご存じですか」（パンフレット：PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001170116.pdf
※パンフレットはPDFです。押すと資料がそのまま開きます。機種によっては、読み込みに少し時間がかかる場合があります。