実家や持ち家を人に貸していると、契約書に「期間は2年間」といった記載があります。ではこの2年が過ぎたとき、家は手元へ戻ってくるのでしょうか。
結論から書くと、多くの場合は戻ってきません。契約の種類によって、期間が終わったときの扱いが大きく変わるためです。
期間が過ぎても、貸主の側から終わりにできるとは限りません
広く結ばれている賃貸借契約（普通借家契約）では、期間が満了しても、貸主の側から更新を断ることに制限がかかります。国土交通省の資料では、正当な事由がない限り、貸主からの更新拒絶はできないとされています。
正当な事由があるかどうかは、貸主と借主それぞれが建物を使う必要がどれだけあるか、これまでの経過はどうか、建物が現在どう使われ、どんな状態にあるか、といった事情を合わせて判断されます。このほかにも考慮される事情があります。
つまり、普通の契約で貸している家は、期間が終わっても借主が住み続けることを前提に考えておく必要があります。契約書に書かれた期間の数字は、貸主にとっての「返ってくる日」ではありません。
期間が来たら終わる契約もあります
一方で、あらかじめ決めた期間が過ぎれば、更新されずに終わる契約もあります。定期借家契約（定期建物賃貸借契約）と呼ばれるものです。期間が満了すれば契約は終わり、更新はされません。ただし貸主と借主の双方が合意すれば、あらためて契約を結び直すこともできます。
転勤で数年家を空ける、いずれ建て替えや売却を考えている、将来自分か家族が戻るかもしれない。こうした事情があるなら、終わりの見えている契約の方が合う場合があります。国土交通省の資料でも、転勤中の留守宅を貸す例や、高齢の世帯が広い一戸建てを貸して住み替える例が挙げられています。
定期借家は、結ぶときの手順が普通の契約と違います
ただし、この契約には結び方の決まりがあります。
・公正証書などの書面によって契約すること
・契約書とは別に、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを書いた書面を貸主が渡し、契約の前に説明すること
2つ目が抜けやすいところです。この説明は貸主自身が行うものとされており、仲介する不動産会社が行う重要事項説明とは別のものです。重要事項説明を受けたから足りている、とはなりません。なお、仲介業者が貸主の代理人としてこの説明を行うことは可能とされています。
手順が抜けると、定期借家のつもりで結んだ契約が、そのようには扱われない場合があります。書面が揃っているかどうかは、契約を結ぶ前に確かめておきたいところです。
期間が1年以上あるときは、終わりを知らせる期限があります
定期借家契約で期間が1年以上ある場合、貸主は借主に対して「期間の満了によって契約が終わる」ことを知らせる必要があります。知らせる時期は、期間満了の1年前から6か月前までのあいだです。期間が1年未満の契約では、この通知は必要ないとされています。
借主に期間の終わりを意識してもらい、住み替え先を探したり、契約を結び直す話し合いをしたりする時間を確保するための決まりです。
通知が遅れると、その分だけ後ろへずれます
では、うっかりこの期限を過ぎてしまった場合はどうなるか。
国土交通省の資料によると、期限を過ぎてから通知した場合、その通知の日から6か月のあいだは、借主は建物を使い続けることができます。その6か月が過ぎた後、契約を結び直す話がまとまらなければ、退去という流れになります。その間の賃料は、従来どおり支払われる扱いです。
家が返ってこなくなるわけではありませんが、予定はそのぶん後ろへずれます。遠方にお住まいだと忘れやすい部分です。
途中から定期借家へ切り替えられない場合があります
今すでに普通の契約で貸している家を、途中から定期借家契約へ変えたいと考える方もいます。
ただし住むための建物については、平成12年（2000年）3月1日より前に結んだ契約を合意で解除して、同じ建物について定期借家契約を結び直すことは、当分の間できないとされています。事業用の建物については、この制限はありません。
古くから貸している実家などは、ここに当たる場合があります。
備えとして、いまのうちにしておきたい5点
・契約書を出して、種類を確かめる。「更新がなく、期間の満了により終了する」といった記載があるかどうかが見分ける手がかりになります。見当たらなければ、普通の契約として扱われている可能性があります。
・満了日を書き出しておく。定期借家で期間が1年以上なら、満了の1年前と6か月前の2つを、目に付くところへ入れておきます。
・契約書とは別の説明書面が残っているか確かめる。定期借家であれば、契約のときに渡した書面が手元にあるはずです。
・その家をこの先どうしたいかを決めておく。貸し続けるのか、自分か家族が戻るのか、売るのか。どれを選ぶかで、次の契約の期間の決め方が変わります。
・国土交通省の「定期賃貸住宅標準契約書」と見比べる。契約書の見本が公表されています。契約を結び直したときの原状回復や敷金の扱いも整理されているため、手元の契約書を点検する材料になります。
よくあるご質問
契約書に「期間2年」とあります。2年経てば家は戻ってきますか
契約の種類によります。定期借家契約であれば、期間の満了で更新されずに終わる仕組みです。普通の契約であれば、貸主の側から更新を断るには正当な事由が必要とされているため、期間が過ぎても借主が住み続けることを前提に考えておく方が安全です。
定期借家契約は、期間が終わったら出て行っていただくことになりますか
双方が合意すれば、あらためて契約を結び直すことができます。その場合も、書面による契約と事前の説明という手順を、改めて行う必要があります。
終わりの通知を出し忘れました。もう手遅れでしょうか
手遅れになるとは限りません。期限を過ぎてから通知した場合、その通知の日から6か月のあいだは借主が使い続けられ、その後は契約を結び直す話がまとまらなければ退去という扱いになります。ただし、そのぶん予定は後ろへずれます。
いま貸している家を、定期借家契約に切り替えられますか
住むための建物については、平成12年3月1日より前に結んだ契約を合意で解除して、同じ建物を定期借家契約にすることは、当分の間できないとされています。それ以降に結んだ契約の扱いについては、契約書を見たうえで個別に確かめる必要があります。
つなぐ不動産では、遠方にお住まいの所有者様に代わって、貸している建物の管理や現地の確認をお引き受けしています。契約の内容についても、良い点だけでなく、直した方がよい点を正直にお伝えします。
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